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信托及境外融资成房企救命稻草

来源:北京商报

加息周期、信贷收紧、楼市调控不动摇,令房企们仍集体处于焦虑中。对于重资产运行的房企而言,失去持续的资金支持,就相当于被扼喉。因此,房企的身影越来越多出现在各个融资领域,在传统银行信贷和国内发债依旧受限的情况下,信托和海外融资延续了2017年的火热。截至5月21日,房地产信托成立规模比去年同期增长约六成,前4个月房企海外融资规模更是翻了一倍。业内人士认为,除了积极扩大融资机会,房企通过降价来回笼资金也同样关键。

信托及境外融资猛涨

在2017年饱尝缺钱滋味的房企,头顶的阴云在今年依然没有散开,扎堆在信托和海外“补血”便是一个例证。

海外融资是房企短期内理想的渠道之一。据国家发改委网站的外债管理板块公示信息显示,近一个月内,已有包括融创、万科、首创在内的超过十家房企发行境外债券。中原地产研究中心公布的统计数据显示,截至今年4月底,房地产企业海外资本市场融资数据已达到233.2亿美元,同比2017年前4个月的112.35亿美元上涨幅度高达107%,仅今年4月房企单月发债金额就有88亿美元。

另一个开启疯狂“吸金”模式的是房地产信托。根据用益信托的统计,截至5月21日,年内房地产信托成立规模为1633.61亿元,在五大类投向中排在首位,比排在第二的金融类产品规模高出约150亿元。而在一年前,金融和其他投向规模都超过2000亿元,房地产信托成立规模则只有1066.48亿元。不仅是规模同比增长了约六成,今年成立的房地产信托收益率也最高,为8.05%,其他类投向没有超过8%的收益率,代表房地产融资成本最高。

传统融资难给力

与上述两个渠道募资规模猛涨形成对比的是,房企传统融资方式“不给力”。

房企传统融资方式之一是国内发债,目前虽然略有放松,但总体门槛依然很高,只有主要的龙头房企能拿到发债批准。加上资金面整体偏紧,以及债市违约扰动等因素,企业取消或中止发债的情况日渐增多。5月21日,上交所披露信息显示,重庆龙湖企业拓展优先公司2017年公开发行的公司债状态变更为中止。本次债券发行总规模不超过80亿元。而据Wind数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85只,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元已大幅“缩水”88.17%。

房企传统融资方式之二是银行信贷,被视为最好的融资渠道,但现在也明显收紧。央行调查统计司司长阮健弘此前介绍,今年一季度新增的房地产贷款1.9万亿元,占同期各项贷款增量的比重比去年的占比水平要低2个百分点。

监管对资金违规流入房地产市场的严控,无疑让房企融资吃紧。就在近10天内,住建部又两度重申调控目标不动摇、力度不放松,也是年内第4次对房地产调控表明坚决态度。“从各地楼市调控趋势来看,预计房企资金还会持续受到压力,对房企来说,2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。”中原地产首席分析师张大伟表示。

降价回笼资金成关键“很多房企的融资吃紧,说明政策层面对于房企的粗放经营模式不认同,所以会有各类新的管控做法,通过融资收紧,有助于规范市场交易。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

然而,在规模化竞争格局背景下,“不断粮”又是房企的基本保障。金融业观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯表示,房企大多数还是重资产运行,而且开发周期都较长,需要持续的信贷支持。房地产信托为大中型地产企业输血的可持续性和动力较高,而且深入合作的空间也很大。不过,张大伟认为,信托融资成本相对太高,海外额度又有限,这两个渠道并不能完全满足房企融资需求。

业内人士认为,房企作为资金密集型企业,需根据自己的需求慎重选择融资方式。严跃进指出,对于房企融资来说,近期必然需要积极降价,这既是销售策略,也是融资策略,通过降价来回笼资金是很关键的。


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